Turbodoc — онлайн сервис

Документы для создания и ведения бизнеса

Удобный, простой и быстрый онлайн сервис, созданный профессиональными юристами.

 

Объекты аренды. Передача объекта аренды

 
По договору аренды нежилого помещения в аренду могут быть переданы:
- помещения в зданиях или сооружениях;
- части помещений в зданиях или сооружениях.
 
Гражданское законодательство не проводит различий между зданиями и сооружениями.
На практике категория объекта (здание или сооружение) определяется органами технической инвентаризации объектов недвижимого имущества и в дальнейшем закрепляется в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).
Зданиями, как правило, признаются отдельно стоящие архитектурно-строительные объекты недвижимости капитальной застройки, прочно связанные с земельным участком, и предназначенные для постоянного или длительного нахождения в них людей (с целью проживания или работы). Исходя из функционального назначения здания подразделяются на жилые и нежилые.
 
Сооружениями являются иные (помимо зданий) архитектурно-строительные объекты недвижимости капитальной застройки, прочно связанные с земельным участком, предназначенные для выполнения производственных, гидротехнических, коммуникационных, транспортных и иных целей (как правило, техногенного характера). К сооружениям, например, относятся линейные, линейно-кабельные сооружения, плотины, дамбы, мосты, путепроводы, маяки, эстакады, весовые, смотровые вышки и т.д.
 
Помещения — объекты, входящие в состав зданий или сооружений и неразрывно с ними связанные (являющиеся частью целого). Исходя из функционального назначения помещения также подразделяются на жилые и нежилые.
В зданиях могут располагаться как жилые, так и нежилые помещения. В сооружениях могут находиться только нежилые помещения, предназначенные для временного пребывания людей (например, смотровые помещения в маяках, вышках и т.д.).
Следует также обратить внимание, что договор, на основании которого используется отдельный конструктивный элемент здания или сооружения (крыша, внешняя сторона стены, фасада и т.д.), не является договором аренды. Такая позиция закреплена в п. 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее — информационное письмо Президиума ВАС РФ N 66).
 
Передачу нежилого помещения арендодателем и принятие его арендатором следует осуществлять аналогично установленному законодательством порядку передачи зданий и сооружений — по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (п. 1 ст. 655 ГК РФ).
Исходя из требований п. 2 ст. 611 ГК РФ нежилое помещение должно быть передано арендодателем арендатору со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами. Это могут быть, например, ключи, пропуска и т.д., позволяющие пройти в здание, сооружение и (или) помещения в них. Правовые последствия несоблюдения арендодателем этого требования могут быть следующими:
во-первых, арендатор в этом случае вправе требовать расторжения договора аренды на основании п. 2 ст. 611, пп. 1 ч. 1 ст. 620 ГК РФ, если использование объекта аренды без принадлежностей либо без относящихся к нему документов невозможно, а также возмещения убытков;
во-вторых, если арендодатель передал арендатору объект аренды без принадлежностей либо документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата за соответствующий период не начисляется и не подлежит взысканию с арендатора (см. п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66).
Составляя акт приема-передачи нежилого помещения, стороны нередко ограничиваются простым указанием в акте факта передачи объекта арендодателем и принятия его арендатором. Такую «лаконичность» акта приема-передачи нельзя признать разумной. В акте, на наш взгляд, в обязательном порядке необходимо также указать:
— характеристики объекта и его площадь;
— функциональное предназначение объекта и возможность его использования в предпринимательской деятельности (для определенного вида предпринимательской деятельности);
— состояние объекта и входящих в него конструктивных элементов (окна, двери, пол, перегородки, крыльцо, фасад и т.д.);
— необходимость в текущем либо капитальном ремонте объекта (если таковая имеется);
— возможность для размещения вывески либо наружной рекламы (если у арендатора имеется такая необходимость);
— состояние инженерных коммуникаций (отопление, горячее и холодное водоснабжение, газоснабжение, электротехническое оборудование и т.д.);
— показания счетчиков по учету тепла, воды, газа, электроэнергии на момент приема-передачи;
— факт передачи принадлежностей объекта аренды (ключи, пропуска и др.);
— оговорка о том, что передаваемое нежилое помещение полностью соответствует условиям договора аренды, каких-либо претензий арендатор к арендодателю не имеет.
При прекращении договора аренды нежилого помещения объект аренды должен быть возвращен арендодателю по передаточному акту с соблюдением тех же правил.
 
Читайте так же: